个人住房按揭贷款中的各方法律关系分析

　　东海退房潮的产生与蔓延，使得我院商品房预售合同类案件急剧增加。要处理好该类案件，且能达到触类旁通、高效高能的效果，首要问题就是需要理清案件当中涉及到的各方主体之间的法律关系。本文将以涉及主体较为全面的个人住房按揭贷款为例来分析该类案件中各方之间的相互法律关系。

　　从现行按揭购房来看，其所涉各方法律关系主体主要包括银行、开发商、购房人（贷款申请人）、保险公司四方。简单举例来说，甲某购买开发商开发的房屋一栋，首付之后在银行办理了按揭贷款，并在保险公司为该房屋投了保险。上述主体在相互关系中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系具体分别为：

　　1.银行与购房人之间的借贷关系

　　购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意贷款的年限及成数，双方同时签订借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。

　　2.购房人与开发商之间的商品房买卖关系

　　购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款，显然，借款申请人同时也是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。

　　3.购房人与银行之间的抵押关系

　　购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。

　　4.开发与银行、购房人之间的担保关系

　　在按揭过程中，虽然购房人将所购房屋抵押给银行，但由于多数房屋为期房，即通常我们所说的“楼花”，在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件。因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任。购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人、购房人为债务人（被保证人），开发商为保证人。

　　5.购房人、银行与保险公司之间的保险关系

　　为确保银行的放贷风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人。如果发生保险事故，由保险公司承担保险责任，所支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行借款，购房人为投保人，保险公司为保险人，银行为受益人。

　　6.开发商与银行的回购关系

　　有些银行在与开发商的按揭合作协议中，还要求开发商承担回购义务，在该情形下，开发商与银行之间还存在着通常我们所说的回购关系。回购从字面理解仍是买卖，但从法律关系角度来看，按揭过程中的回购存在两种不同的情形：一是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人之间的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按余款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正法律意义上的回购。（龙口法院李杰、李军成）